读者问：

我在三年前离婚后与法国男友同居。最近，我们看中了一套住房，打算共同出资购买。公证人建议我们先成立一家SCI，再以SCI的名义购买房产。请问这样做有哪些好处 ?

新桥律师答：

您提到的SCI即民事不动产公司（SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE），这是法国常见的未分割财产的管理形式，其主要好处可简单归纳为以下三个方面：

1. 便于保有和管理未分割资产

多名业主共同拥有的未分割资产在法律上称为BIEN INDIVIS，其产权人称为INDIVISAIRE。民法典第15条规定，“任何人都不能被迫保有未分割资产”，其意思是所有产权人均可要求分割财产。在发生意见分歧时，只能求助于法庭。而SCI的股东可在管理协议中规定在协议期间股东不得提出财产分割要求。法官也可推迟审理分割财产的诉状。SCI的股东还可以指定经营人和规定其撤换程序。SCI管理人可被授予广泛的权力，不过在作出重要决定时（如签订商业租约等），经营人仍需征得其他不可分割产权人的同意。此外，股东还可以在SCI的章程中规定股份转让必须得到其他股东的同意，反对转让的股东应自行出资购买股份。

例如，刘先生拥有一套100万欧元的物业。他每6年可免税把15%的资产转移给子女。但问题是物业从此成为共有财产。万一发生纠纷，只能将其拍卖了事。而如果成立一家SCI，刘先生可每6年免税向子女赠送其中15%的股份并订立公司章程来保留对物业的管理权。如在公司章程中规定未亡配人为SCI不可撤换的终身经营人（GERANT A VIE），虚有权所有人无表决权等。

2. 减税

不动产增值税：根据法律，出售购入不满15年的物业要缴纳房地产增值税（TAXE SUR LA PLUS-VALUE），转让SCI股份也是如此。但区别在于：持有股票的日期自认购股票之日算起，而不考虑SCI何时购入物业。因此，即便SCI刚购入物业，持股15年以上的股东在转让股票时仍可享受免税。

遗产税：SCI在计算遗产税时也有巨大优势，其原因是物业贷款不一定能从资产中抵扣，而拥有物业的民事公司则可抵扣。例如李先生购入一套价值20万欧元的物业，其中贷款10万。如果其子女继承该物业，遗产税的基数仍是20万。如果李先生的子女继承SCI的股份，后者借贷10万购买物业，其股票总值只有10万。遗产税的税基将根据10万来计算。

赠与税：根据赠与法，亲属之间的赠与每六年可享受一次免税或减税。由于免税额的限制（父母亲可免税向每名子女免税赠送15万欧元的资产），如果物业不以股份的形式出现，超过15万欧元的物业就需纳税，赠与人无法享受免税优惠。

最后，SCI可享受计算股票价值的优惠。由于出售股票要比出售物业难得多，因此税基一般会降低10%左右。由于税基降低，需要缴纳的巨富税和遗产税也相应降低。
 

3. 调整配偶或同居伴侣间的财产关系

对于配偶来说，申请改变婚姻财产体制的手续既昂贵又耗时。而夫妻以转让SCI股份来分配财产要简单得多。当然，根据法律， SCI不能成为变相赠与的工具。

为了避免共有产权带来的问题，同居伴侣也可利用法律允许把物业分为用益权（usufruit即实际使用权和收益权）和虚有权（nue-propriété指单纯继承权）的规定，共同成立一家SCI。例如：王先生和孙女士共同成立一家SCI，该公司的虚有权和用益权各为100股。其中王先生和孙女士各持有50%的用益权股和50%的虚有权股。一旦王先生去世，根据法律中“用益权并入虚有权”的原则，孙女士便可免税继承王先生的用益权，从而持有物业100%的用益权和50%的虚有权。王先生的继承人只能分配剩余的50%的虚有权。这使孙女士在有生之年保有物业的全部用益权。

当孙女士去世后，拥有50%虚有权的继承人获得包括用益权在内的50%的完全产权，而原来拥有100%用益权的继承人失去50%的用益权（并入虚有权）。双方继承人各自拥有物业50%的产权，用益权和虚有权完全合并。双方继承人只需就其继承的虚有权纳税。

一旦孙女士先于王先生去世，情况也是如此。反之，如果没有SCI，王先生和孙女士各自拥有物业的一半产权。一旦其中一人去世，未亡人要么支付物业的另一半价款，要么只能将其拍卖。

综上所述，从您的同居情况来看，公证人建议您成立SCI是很有道理的。

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